Gästinlägg

BLOGG / Permalink / 2

 

Ellie Lundmark som driver "Women Investing In Real Estate" har här skrivit ett gästinlägg. 

5 TIPS TILL DIG SOM INTE TRODDE ATT DU KUNDE INVESTERA I FASTIGHETER

 

Jag började investera i fastigheter för drygt fyra år sedan. Jag var då helt oerfaren och ganska naiv, men väldigt nyfiken. Idag har jag fått lite mer erfarenhet men är precis lika nyfiken. Fastighetsbranschen är mycket roligare och tydligare än jag kunnat ana och det finns fortfarande så mycket kvar att upptäcka. Jag ser fastighetsinvesteringar som en väg för alla som vill bygga en ekonomisk grund i sitt liv och för mig har det dessutom blivit en kvinnofråga. Fastighetsinvesteringar kan ge kvinnor i alla åldrar en möjlighet att stå på egna ben och inte vara beroende av partners eller osunda arbetsgivare för att kunna leva. Den tanken låg till grund för att jag och min kollega Lovisa Löwenborg 2016 startade WIIRE, Women Investing In Real Estate. Ett närverk för kvinnor som vill lära sig investera i fastigheter (även om vi givetvis även vill uppmuntra män att göra detsamma). Många tror att det krävs väldigt mycket pengar för att investera i fastigheter. Det var sant för 20 år sedan men tiderna har förändrats.  Idag finns det helt andra möjligheter då bankerna blivit mer restriktiva och projekten därför fått en utformning som även ska attrahera små investerare. Så för den som vill investera har förutsättningarna aldrig varit bättre. Här kommer därför en lista på fem tips för dig som kanske vill börja...

 

 
 Ellie Lundmark & Lovisa Löwenborg

 

 

1.     Sätt upp mål

Det finns många typer av fastighetsinvesteringar på marknaden och för att veta vilka som passar dig behöver du bestämma vad du vill uppnå. Dvs, vad som är en ”bra” investering för dig. Man kan dela upp fastighetsinvesteringar i två kategorier; kassaflödesinvesteringar och värdeökande investeringar. Kassaflödesinvesteringar innebär att investeringen ger dig en löpande avkastning, alltså ett kassaflöde. Exempelvis en hyresfastighet som genererar hyresintäkter till dig varje månad. En värdeökande investeringen är när du köper en fastighet till ett ”lågt” pris för att sedan sälja till ett högre. Det kan exempelvis vara att köpa en nedgången fastighet, renovera upp den och sälja den med god vinst.

 

Om du har ett fast jobb med en hög lön har du kanske inget behov av mer kassaflöde. Istället vill du kanske bygga upp ett kapital för att köpa ett sommarhus. Då passar värdeökande investeringar väldigt bra eftersom du då kan låta kapitalet växa i lugn och ro vid sidan om din vanliga inkomst. Om du istället är egenföretagare med oregelbunden inkomst som vill ha mer stabilitet i ekonomin så är kassaflödesinvesteringar kanske mer lockande. Då får du istället en återkommande intäkt.  Genom att ta reda på vad du har för mål kan du sedan hitta investeringar som passar just dig.

 

 

2.     Skapa ett nätverk

Det bästa sättet att komma i kontakt med möjliga fastighetsinvesteringar är att bygga upp ett nätverk. Ofta ger investerare varandra tips på investeringar som inte passar dem själva men kanske någon annan. Grunden till att vi startade WIIRE var att vi ville ge kvinnor en gemenskap kring just fastighetsinvesteringar. Men det finns givetvis andra nätverk, Facebook-grupper och mentorsprogram där du kan komma i kontakt med andra som investerar eller vill investera. Att ha det nätverket är oerhört värdefullt om du vill lära dig mer, få inspiration och i slutändan hitta en investering som tar dig närmare dina mål.

 

Lovisa Löwenborg 

 

3.     Gör en plan

När du har dina investeringsmål klara och dessutom ett nätverk där du kan utvecklas är det dags att lägga en plan. Hur mycket eget kapital kommer behövas för din första investering? Har du redan kapitalet du behöver eller måste du lägga upp en sparplan? Kan du göra din första investering tillsammans med någon annan för att komma igång snabbare? Titta på ditt nuläge och gör en plan som leder dig fram till din första investering. Det kommer spara dig både tid och pengar. Diskutera gärna din plan med någon i ditt nätverk som har lite mer erfarenhet och få tips och råd på hur du kommer vidare.

 

4.     Ta råd från rätt personer

När det blir dags att börja utvärdera olika investeringsalternativ är det alltid bra att låta någon annan titta på uppläggen och komma med synpunkter. Det är annars lätt att gå vilse. Antingen för att man blir rädd eller för att man blir fartblind. Dock är det oerhört viktigt att vända sig till rätt person. Att fråga familjemedlemmar eller arbetskollegor som själva aldrig gjort något liknande blir inte alltid så lyckat. Synpunkterna baseras då ofta på deras egen rädsla eller oro inför den typen av affärer. Använd istället det nätverk du har byggt upp. Själv har jag som princip att berätta så lite som möjligt för ”icke-investerare” tills jag redan tagit mitt beslut och är igång. Däremot pratar jag gärna och ofta om olika möjligheter med andra som har samma intresse som jag.

 

5.     Gå från passiv till aktiv

Det första steget är det största steget. Så var det i alla fall för mig. Första gången jag investerade i ett projekt så var det en känslomässig berg-och-dal-bana av rädsla, spänning och eufori. Men när jag för första gången såg min avkastning på mitt bankkonto var jag fast. Jag började redan leta efter nästa möjlighet. Som med mycket annat så är det svårt att lära sig investeringar genom att bara studera teori. Men måste ut och praktisera. Det innebär inte att man ska kasta sig in i första bästa affär, men vissa har en tendens att fastna i ”väntan”. Väntan på den säkra affären, på rätt tidpunkt, på högkonjunktur, på lågkonjunktur, på inflation, på att barnen ska flytta ut, på ett nytt jobb etc. Ofta blir den väntan väldigt, väldigt, väldigt lång.

 

 Ellie Lundmark

 

Lycka till!

 

/Ellie Lundmark

Kontakt: EttLitetImperium.com / Instagram: ellielundmark

 

Nyfiken på WIIRE?

WIIRE finns vi på www.wiire.club, på Facebook (Women Investing In Real Estate, Beginners to pro) och nu också på Instagram (WomenInvestingInRealEstate). Det är givetvis kostnadsfritt att vara med.

#1 - - Filip:

Hej,

Vad var det första ni investerade i?

Vad anser ni om att börja med en bostadsrätt eller bör man börja med en hel fastighet?

Mvh,
Filip

Svar: Hej Filip, Vi började investera i kommersiella fastigheter i Stockholm.Dels för att Stockholm är ett område vi känner till ganska väl och för att kommersiella fastigheter i regel går fortare att bygga än bostäder. Ofta är det tillgången på kapital som styr hur stort projekt man börjar med samt hur stor risk man är beredd att ta. Vi brukar rekommendera att man börjar med något som är #överblickbart". Det kan också vara klokt att gå ihop med någon som har lite mer erfarenhet av att bedöma projekt och risker första gången. Det gjorde vi på vårt första projekt och vi lärde oss jättemycket. Lycka till!
/Ellie
Hjärtner & Partner AB

#2 - - Jonas C Bergqvist:

Tack för att ni delar med er. Jättekul att se såpass två unga kvinnor intressera sig för fastighetsinvesteringar och deras initiativ att starta WIIRE för att locka ännu fler kvinnor in i branschen, kanske främst som privatinvesterare. Samhället är i ett gigantiskt behov av verksamheter som främjar ett smart och sunt privatekonomiskt tänkande och agerande (exempel är ”Rich Dad, Poor Dad”, RikaTillsammans/Balansekonomi, Per H Börjesson på Spiltan m.m och m.fl). Kunskap om fastighetsinvesteringar är bara ett naturligt led i detta!

1. ”Om du har ett fast jobb med en hög lön har du kanske inget behov av mer kassaflöde. Istället vill du kanske bygga upp ett kapital för att köpa ett sommarhus. Då passar värdeökande investeringar väldigt bra eftersom du då kan låta kapitalet växa i lugn och ro vid sidan om din vanliga inkomst”

Jag håller inte helt med och vill nyansera detta lite. Jag är förtjust i tanken av passiva inkomster. Och eftersom kassaflöde alltid förskjuter dina inkomster från aktiv till passiv inkomst så är det enligt mig viktigt att lyfta i exemplet och belyser en fundamental del i fastighetsinvesteringar i stort.

1. Aktiv inkomst <---x------------------------> Passiv inkomst
2. + Fastighet med kassaflöde
3. Aktiv inkomst <-------------x--------------> Passiv inkomst

Denna förskjutning av inkomstkälla (åt vänster) innebär en möjlighet att kunna gå ner i arbetstid och ägna fler timmar i veckan åt något helt annat. Även om du avser att köpa ett sommarhus någon gång så innebär ett kassaflöde vid sidan om ditt vanliga arbete mer pengar i slutet av månaden vilket bidrar till ökat sparande och ökad kredit; du kan låna mer av banken vid eventuellt köp av sommarhus framöver. Såsom ”värdeökande investering” beskrivs i artikeln så låter det som att en sådan investering bara är att köpa och så ”ökar värdet av sig själv”, vilket naturligtvis är en grov förenkling vilket jag vill poängtera. Värdet kan öka i takt med marknaden utan att man gör något själv med fastigheten i fråga, men denna ökningstakt kan vara ganska låg och det kan ta många år innan investeringen resulterar i en klumpsumma pengar som man sen kan använda till sitt sommarhus. Vill man göra "klipp" måste man dessvärre, om man säger så, lägga ner en del tid och pengar på att förädla fastigheten, det vill säga SKAPA VÄRDE i fastigheten innan man säljer den vidare.

Här är det ju förstås som ni säger; mycket viktigt att förstå vilket mål man har med sin investering, men också under vilken tidsram.

Tipsen om att NÄTVERKA OCH TA RÅD FRÅN RÄTT PERSONER är jättebra. Just när det kommer till fastighetsinvesteringar så är det något som ”alla vet” att man kan tjäna pengar på, men i princip ingen är villig att lägga ner den tid och energi som krävs för att lära sig, eller att spara och lyfta de pengar man behöver. Folk är rädda Och okunniga. Så om man är seriös och vill börja med fastigheter så måste man söka sig till rätt personer!

Jag fastnade för fastigheter när jag på en föreläsning insåg att föreläsarens exempel på vinster från sina lägenhetsflippar var lika stora eller större än min årsinkomst. Och projekttiden vara bara 4-6 månader! Eller när man genom ett BRF-projekt på cirka 18 månader kunde göra en vinst på nästan en halv livstidslön!

I fastighetsinvesteringar kan DU styra och kontrollera utfallet på ett helt annat sätt än många andra typer av investeringar och affärer. Ju mer tid och energi jag lägger på fastigheter desto större kan min förmögenhet växa. Mer kunskap och mer kapital leder till fler affärer. Många affärer skapar mer kapital. Ännu mer kapital kan investeras i större affärer som generar ännu större vinster. Ju fler hyreshus med bra kassaflöden man har desto större växer inkomsterna. Det blir en positiv spiral. Således finns det en obegränsad utvecklingspotential. Det finns inga gränser för hur långt man kan gå.

Med vänlig hälsning,
Jonas C Bergqvist

www.fastighetsmogulen.se

Svar: Hej Jonas,Tack för uppmuntran och för dina synpunkter! Eftersom de fem tipsen primärt riktar sig personer som helt saknar erfarenhet av fastighetsinvesteringar går de inte in på djupet utan ska snarare ge en överblick. Några av de saker du nämner är dock värdefulla och något vi bl a tar upp på våra seminarier. Som du också nämner så är utgångspunkten här "att investera som privatperson" (vilket också är utgångspunkten i WIIRE) vilket innebär att avkastning inte deklareras som en inkomst och därför inte heller höjer kreditvärdigheten hos banken (om du inte har goda relationer med en bankman som är beredd att se saker från ett annat perspektiv). Vi investerar också primärt i projekt som har budgetar runt 30 miljoner kr och uppåt vilket innebär att kostnader för ex förädling aldrig landar på investerarna utan tillfaller projektet i sin helhet, vilket i sin tur naturligtvis styr avkastningen till investerarna. Så där blir skillnaden mellan att vara renodlad ”investerare" och fastighetsägare/projektägare/byggherre ganska stor. Vi vill visa att det numera finns möjligheter att tjäna pengar på fastigheter även om man inte är intresserad av att äga hela projekt eller jobba med fastigheter professionellt. Jag började äga egna fastigheter först förra året, innan dess har jag enbart varit passiv investerare och fått goda avkastningar varje år. Vår förhoppning är att fler ska upptäcka att det finns sådana modeller, som varken kräver miljoner i kapital eller att du går ner i tid på ditt arbete.
Håller helt med dig om att man måste söka sig till rätt personer och sammanhang! Kul att du också fastnat för fastigheter och dess möjligheter. Lycka till!
/Ellie
Hjärtner & Partner AB

Till top